El precio (y otras verdades) de la vivienda en Granada

Aparecía esta semana en los medios de tirada nacional (que normalmente se hacen eco de las notas de prensa de la agenda institucional sin más digestión periodística) la noticia de que el precio medio de la vivienda en España experimentaba una caída interanual del 14,7%.

La fuente de datos era el Centro de Información Estadística del Notariado, que para mi desilusión no desagregaba los datos por provincias, así que mucho menos por ciudades, como bien imaginarán. No quedé muy conforme con la información obtenida, ya que esa media aritmética no es muy representativa entre los varios cientos de municipios andaluces, y me propuse realizar una búsqueda más detallada, que puediera ser interesante para los granadinos y granadinas que se interrogan sobre esta cuestión.

El precio de la vivienda se desploma. En Granada cae, pero tiene sus matices…

Resulta relativamente fácil encontrar datos, aunque en la mayoría de los casos las fuentes de información no definen las estrategias de recopilación, y se desconocen las herramientas de verificación. Existen básicamente tres tipos de repositorios a los que acudir para obtener información: la primera es una fuente oficial, el Ministerio de Fomento, con una detallada base de datos que no sólo recoge la evolución del precio de la vivienda, sino que ofrece detallada información sobre otros aspectos del mercado inmobiliario. Y por otro lado, están las diferentes empresas del sector, especialmente inmobiliarias y tasadoras, que ofrecen información a partir de los datos que ellas manejan.

Me ceñiré a la primera de las fuentes, quizá por su oficialidad, y por no convertir esta entrada en un tedio estadístico. Sin embargo, me resultan interesantes las aportaciones del sector privado, dado que basan sus cifras en ‘datos de calle’, por llamarlos de alguna manera. No obstante les echaremos una mirada de reojo, para ver en qué medida coinciden estas cifras.

A vueltas con el precio por metro cuadrado…

Hoy, la vivienda en Granada es solo un 2,5% más cara que a principios de 2005

A la luz de los datos del Ministerio de Fomento, lo más relevante es que según se desprende del índice general de precios de la vivienda en la provincia de Granada (de este índicador no existen datos locales), la vivienda es un 2,5% más cara que en enero de 2005, cifra significativa, teniendo en cuenta que en el mismo periodo el índice de precios al consumo (IPC) aumentó nada más y nada menos que un 24,1%. No obstante, no hay que olvidar que por el camino el precio de la vivienda llegó a estar un 32,6% más cara que a principios de 2005; en concreto, el primer trimestre de 2007 marcó en Granada capital un máximo histórico de 3.127,30 €/m2 en vivienda libre con menos de dos años de antigüedad. Fueron aquellos años de desenfreno urbanístico, donde el ladrillo obraba el milagro español, aquel milagro consistente en que se vaciaran las aulas y se llenaran las obras.

El precio por metro cuadrado en Granada en vivienda libre es hoy de 1.546,40 €. LLegó a estar a 3.127,30 €

Poco queda de todo aquello, además de una cifra de paro insoportable y una mayor tasa de aburrimiento para los jubilados, que empeñaban gran parte de su tiempo en observar el avance de las construcciones. Bueno, también quedan muchos pisos vacíos que ni se venden ni se alquilan, ante la desesperación de sus propietarios, que ven como lo que antes era una inversión de futuro ahora se ha convertido en una carga, muchas veces insoportable. De ello hablan claramente las cifras del Ministerio de Fomento, según el cual, la vivienda libre con más de dos años de antigüedad en la ciudad de Granada ha pasado de costar 2.222,60 €/m2 (en el tercer trimestre de 2008, previo al estallido de la crisis) a 1.546,40 €/m2 en el mismo periodo de 2013.

Un descenso de algo más del 31% en cinco años, con su casi equivalente ascenso en los años anteriores, que de alguna manera demuestra que los principios de la física newtoniana son aplicables a la economía. Esta curva nos muestra de una manera inocente que la vivienda, evidentemente, no valía lo que costaba. Quizá ahora estemos en la situación opuesta, en la que no cuesta lo que vale, pero porque es probable que estemos pagando los excesos de entonces.

¿Y como se comporta Granada capital con respecto a los datos ofrecidos a nivel estatal por la estadística notarial? La capital, en cuanto a la vivienda libre, tiene un descenso interanual del 6,01%, mientras que a nivel estatal la minoración es del 8,40%, que es la media que corresponde al menor coste estatal anunciado anteriormente del 14,7%, una vez desglosado el precio de vivienda libre y protegida. Por tanto el descenso es casi dos puntos y medio menor que la media nacional.

El precio de la vivienda no es el único dato relevante…

Los granadinos gastan una media de 112.000 euros por vivienda. Hace cinco años, pagaban casi 160.000

Hay otros dos datos de interés que quiero poner de relevancia: el primero es el precio medio de las transacciones inmobiliarias, que desde el primer trimestre de 2008 hasta junio de 2013 ha descendido un 30%. Esto quiere decir que el coste medio de operaciones inmobiliarias en la provincia de Granada ahora es de 112.000 euros, mientras que hace cinco años era de casi 160.000 euros. La reducción de 50.000 euros de media por compra de inmueble confirma no solo la reducción del coste por metro cuadrado, sino el mayor endeudamiento que ahora tienen que soportar los ciudadanos por las adquisiciones que realizaron en su día, cuando la economía era otra.

Busquen en esta diferencia una de las causas del altísimo nivel de endeudamiento privado que soporta este país, y que como no podía ser de otra manera, es otra burbuja que está estallando de forma controlada. Los desahucios son la cara visible una realidad actual basada en la ficción de entonces.

Granada capital cuenta con un 19,31% de su parque inmobiliario vacío. Casi una de cada cinco viviendas está deshabitada

Otro dato importante a tener en cuenta es el que arroja el Censo de Población y Viviendas elaborado en 2011 por el Instituto Nacional de Estadística, según el cual el número de viviendas vacías en Granada es de 27.024, un 19,31% del total de viviendas construidas en la capital. Si confrontamos este dato con el del mismo censo, correspondiente al 2001, vemos que la ciudad ha experimentado un crecimiento de casi el 27% en la tasa de viviendas desocupadas. Parece claro que no ha servido de mucho construir tanto en esta década maldita, salvo para especular, claro. En todo caso, no cabe duda de que el aumento de las viviendas construidas ha generado un stock imposible de asumir en la capital, lo que inevitablemente empuja el precio medio de la vivienda a la baja… aunque no tan a la baja como la media nacional, por curioso que pueda parecer. Este dato es especialmente importante, si tenemos en cuenta que con ese 19,31% Granada ocupa el noveno puesto en el ranking de ciudades con más de 20.000 habitantes en porcentaje de viviendas desocupadas y el quinto en capitales de provincia. Afinando más, podemos decir que Granada es la primera entre capitales de provincia mayores de 150.000 habitantes.

Granada es la ciudad mayor de 150.000 habitantes que tiene más viviendas vacías

Está claro que la estrategia ha sido equivocada, y que algo ha fallado, si además tenemos en cuenta que el área metropolitana está infestada de viviendas vacías… La población del cinturón de Granada con mayor número de viviendas vacías es Cijuela, con la nada despreciable tasa del 34,01% de viviendas sin ocupación. Por encima del 30% están Láchar y Alhendín. El municipio metropolitano que menos viviendas vacías tiene es Peligros, con un 7,24%, seguido de Cúllar Vega con un 11,6%. La provincia de Granada tiene un 17,50% de sus viviendas vacías, un total de 93.098.

¿Quién resuelve este problema?

Demasiadas viviendas vacías que no se venden ni se ocupan. Precios bajos, pero quizá no sólo suficientemente bajos, en un juego en el que muchos pierden y pocos ganan. Dicen que el mercado tiene todas las respuestas, aunque en este caso, parece ser que no se estudió bien la lección. Habrá que ver si en el futuro, el mercado se deja aconsejar por el sentido común, en vez de aprender las lecciones a golpe de crisis. Mientras tanto, pocas respuestas ante tanta irracionalidad…

Me dejo por analizar muchos datos, seguramente interesantes, que podré abordar en otro momento. En todo caso, creo que la radiografía está clara… Juzguen ustedes.

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